Làm nội thất trọn gói: bảy bước, mất bao lâu và trả tiền khi nào

Nhận nhà thô xong, phần lớn gia chủ đứng trước hai lựa chọn: tự tìm thợ cho từng hạng mục, hoặc giao cả căn cho một đơn vị làm trọn gói. Cách thứ hai đắt hơn khoảng mười tới hai mươi phần trăm, và người ta trả phần chênh đó để đổi lấy một thứ duy nhất — chỉ còn một đầu mối chịu trách nhiệm khi có chuyện.

Nhưng "trọn gói" là một từ rất rộng. Có đơn vị hiểu là thiết kế và đóng đồ, điện nước gia chủ tự lo. Có nơi bao luôn sơn, trần thạch cao, rèm, thậm chí cả bát đĩa và cây cảnh. Hai bên hiểu khác nhau ngay từ đầu là gốc rễ của gần như mọi tranh cãi về sau.

Dưới đây là quy trình đầy đủ của một hợp đồng nội thất trọn gói cho nhà ở, kèm mốc thời gian và cách chia tiền mà thị trường đang áp dụng.

Bảy bước của một hợp đồng trọn gói

Thứ tự dưới đây gần như cố định. Đảo bước hoặc bỏ bước là chỗ phát sinh chi phí về sau.

• Bước 1 — Khảo sát và đo hiện trạng. Kỹ thuật tới tận nơi, đo từng phòng, chụp lại vị trí ổ điện, hộp kỹ thuật, cửa sổ, chiều cao trần và độ phẳng của tường. Kết quả là bản vẽ hiện trạng, không phải bản vẽ thiết kế.
• Bước 2 — Thống nhất phong cách và ngân sách. Gia chủ đưa ảnh tham khảo, nêu thói quen sinh hoạt; đơn vị đưa lại khung ngân sách theo từng phòng. Bước này quyết định cả dự án, nhưng lại hay bị làm qua loa trong một cuộc gặp ba mươi phút.
• Bước 3 — Thiết kế mặt bằng bố trí. Xác định cái gì đặt ở đâu, lối đi rộng bao nhiêu, cửa mở về phía nào. Chốt xong mặt bằng mới dựng 3D, làm ngược lại là dựng ảnh đẹp trên một bố cục sai.
• Bước 4 — Dựng 3D và chọn vật liệu. Xem phối cảnh từng phòng, chỉnh tới khi ưng. Song song là chọn mẫu gỗ, mẫu đá, mẫu vải thật — xem trên màn hình không bao giờ đủ.
• Bước 5 — Bản vẽ kỹ thuật và bóc tách vật tư. Đây là bộ hồ sơ xưởng dùng để cắt gỗ: kích thước từng cánh, từng ngăn, loại bản lề, loại ray. Gia chủ nên giữ một bản, nó là căn cứ khi nghiệm thu.
• Bước 6 — Sản xuất tại xưởng. Phần dài nhất của dự án. Nên đi xem hàng tại xưởng ít nhất một lần trước khi sơn hoàn thiện.
• Bước 7 — Vận chuyển, lắp đặt và nghiệm thu. Lắp theo trình tự từ trong ra ngoài, từ trên xuống dưới. Nghiệm thu, lập biên bản, bàn giao phiếu bảo hành.

Mất bao lâu: mốc thời gian thực tế

Con số dưới đây tính cho một căn hộ ba phòng ngủ khoảng 90m², làm nội thất cố định kèm đồ rời, ở mức hoàn thiện khá.

• Khảo sát và chốt phong cách: 3 – 7 ngày.
• Thiết kế mặt bằng và dựng 3D: 10 – 15 ngày, tính cả hai vòng chỉnh sửa. Đây là khâu co giãn nhiều nhất — có gia đình chốt trong một tuần, có nhà kéo cả tháng vì hai vợ chồng chưa thống nhất.
• Bản vẽ kỹ thuật và duyệt vật tư: 5 – 7 ngày.
• Sản xuất tại xưởng: 25 – 40 ngày. Đồ gỗ công nghiệp phủ melamine nhanh nhất; đồ gỗ tự nhiên sơn PU nhiều lớp lâu nhất vì mỗi lớp phải chờ khô.
• Lắp đặt tại nhà: 7 – 12 ngày, cộng thêm 2 – 3 ngày cho phần chỉnh sửa sau nghiệm thu.

Cộng lại khoảng 55 – 80 ngày, tức gần ba tháng. Nếu đơn vị nào hứa xong trong ba tuần cho một căn tương tự, hãy hỏi rõ họ rút ngắn ở khâu nào — thường là bỏ bản vẽ kỹ thuật và đóng theo kinh nghiệm, hoặc mua đồ có sẵn rồi lắp vào.

Ba yếu tố hay làm chậm tiến độ mà gia chủ chủ động được: quyết định muộn ở khâu chọn vật liệu, đổi ý sau khi xưởng đã cắt gỗ, và nhà chưa xong phần thô (sơn chưa khô, sàn chưa lát) vào ngày hẹn lắp.

Tiền chia làm mấy đợt

Cách chia phổ biến hiện nay là bốn đợt, và tỉ lệ này khá thống nhất giữa các đơn vị:

• Đợt 1 — 30% khi ký hợp đồng. Dùng để đặt vật tư. Cao hơn 40% ngay từ đầu là điều nên cân nhắc.
• Đợt 2 — 30% khi duyệt xong bản vẽ kỹ thuật và xưởng vào sản xuất.
• Đợt 3 — 30% khi hàng về tới nhà, trước lúc lắp đặt.
• Đợt 4 — 10% sau nghiệm thu, thường giữ lại 7 – 15 ngày. Đây là khoản quan trọng nhất với gia chủ: nó là lý do để đội thi công quay lại xử lý những lỗi nhỏ phát hiện sau khi dọn vào ở.

Chi phí thiết kế đôi khi tách riêng, tính theo mét vuông sàn — phổ biến ở mức 150.000 đến 350.000 đồng mỗi mét vuông tuỳ độ chi tiết của hồ sơ. Nhiều đơn vị khấu trừ khoản này vào hợp đồng thi công nếu gia chủ làm tiếp với họ. Nên hỏi rõ điều khoản khấu trừ ngay từ đầu, và hỏi luôn: nếu chỉ lấy hồ sơ thiết kế rồi thuê nơi khác thi công thì có được không.

Trọn gói và thuê từng phần khác nhau chỗ nào

Thuê từng phần rẻ hơn thấy rõ trên bảng báo giá, nhưng phần chênh lệch thường quay lại dưới dạng khác. Khi thợ mộc, thợ điện và thợ sơn là ba đơn vị độc lập, người phải điều phối thứ tự vào nhà chính là gia chủ. Tủ bếp lắp trước khi thợ điện đi dây đèn hắt là phải tháo ra lắp lại. Sàn gỗ lát trước khi lắp tủ kịch trần là sàn bị đè lún theo thời gian.

Quan trọng hơn là trách nhiệm khi có lỗi. Cánh tủ bị cong ở căn hộ vừa bàn giao có thể do gỗ, do sơn, hoặc do độ ẩm tường chưa khô — ba đơn vị sẽ chỉ sang nhau, và người chịu thiệt là gia chủ. Hợp đồng trọn gói gộp trách nhiệm đó về một chỗ, đó chính là thứ bạn trả thêm tiền để mua.

Ngược lại, nếu bạn chỉ làm một hạng mục — riêng tủ bếp, riêng tủ áo — thì thuê từng phần hợp lý hơn hẳn. Trọn gói phát huy giá trị khi số hạng mục nhiều và chúng phụ thuộc lẫn nhau.

Năm câu nên hỏi trước khi ký

• "Hợp đồng bao gồm chính xác những hạng mục nào?" Yêu cầu một danh sách liệt kê từng món kèm kích thước, đừng chấp nhận dòng "nội thất phòng ngủ trọn gói".
• "Vật tư ghi rõ nhãn và độ dày chưa?" Bảng vật tư phải ghi loại cốt gỗ, độ dày, bề mặt phủ, hãng phụ kiện. "Gỗ công nghiệp cao cấp" không phải là một thông số.
• "Chậm tiến độ thì sao?" Một điều khoản phạt theo ngày, dù nhỏ, cũng đổi hẳn thái độ về sau.
• "Phát sinh được tính thế nào?" Thay đổi sau khi chốt bản vẽ kỹ thuật gần như luôn tốn thêm. Điều cần thống nhất là cách tính, và việc phát sinh phải có xác nhận bằng văn bản trước khi làm.
• "Bảo hành bao lâu, bao gồm gì?" Hai năm cho phần gỗ và một năm cho phụ kiện là mức phổ biến. Hỏi thêm: bản lề gãy sau bảo hành thì thay mất bao nhiêu.

Những khoản hay phát sinh giữa chừng

Ba khoản dưới đây xuất hiện ở phần lớn dự án, nên cộng sẵn khoảng mười phần trăm dự phòng ngay từ đầu thay vì bị bất ngờ.

Xử lý hiện trạng không như bản vẽ. Tường lệch, trần thấp hơn thông báo, hộp kỹ thuật nằm sai chỗ. Việc bù trừ này thường phát sinh ván ghép và công thợ.

Đổi ý sau khi đã sản xuất. Đổi màu cánh tủ khi xưởng đã phủ bề mặt nghĩa là làm lại từ tấm cốt. Nếu còn phân vân, hãy phân vân ở giai đoạn 3D, đó là lúc sửa không mất tiền.

Hạng mục tưởng đã có trong gói. Rèm, thảm, tranh, gương, cây xanh và thiết bị bếp rất hay nằm ngoài. Chúng cộng lại có thể bằng mười lăm phần trăm giá trị hợp đồng.

Một hợp đồng nội thất tốt không phải hợp đồng rẻ nhất, mà là hợp đồng mà cả hai bên đọc xong đều hiểu giống nhau về việc sắp làm. Dành thêm một buổi để soát lại danh sách hạng mục và bảng vật tư trước khi ký sẽ tiết kiệm cho bạn nhiều hơn mọi lần mặc cả giá.